定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。

訂金，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。

用在上海買房為例，進(jìn)行講解。

1、提問：買房不成功，定金可以退嗎？

解答：

“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。
簽合同時，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；

接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。

債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。

“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”。

訂金的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定，雙方有違約現(xiàn)象都可以協(xié)商退款。（前提是要協(xié)商，雙方同意）

當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任。

破解方法：

不要著急與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要先交定金，要雙方達(dá)成一致協(xié)定，再簽訂商品房買賣合同。
將“定金”寫成“保證金”、“訂金”、“預(yù)付款”、“誠意金”等，一旦房屋合同簽不成所有款項(xiàng)能退回。

特別說明：

并不是所有的“定金”都不能退還。
我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。

此外，根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的

2、提問：請問房齡多少不能商業(yè)貸款？

解答：

銀行審批貸款過程中，通常會把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

銀行對于二手房房齡的規(guī)定一般為20-25年以內(nèi)，對于房齡比較老的房產(chǎn)，即使可以辦理貸款，銀行也是會降低借款人的貸款成數(shù)。

3、提問：上海外地人，有自己的小公司，有交增值稅，個稅，能買房嗎？

解答：

2015年想在上海買房的外地人來說，需要同時滿足以下三個條件：

一是以家庭名義購房，即已婚；

二是該家庭在滬無房；

三是能提供至買房合同簽署日前在滬累計繳納三年內(nèi)至少兩年的個稅或社保的證明。

所以，外地人想要在上海買房首先就是要結(jié)婚，結(jié)婚，結(jié)婚！（重要的事情說三遍）并且要有三年內(nèi)至少兩年的個稅或社保證明。

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