Paul
2025-06-05 19:57老師好 請問第一題 為什麼statement 1可以調(diào)整成 average進行預估，但statement 2卻說不穩(wěn)定，不能也將statement2的現(xiàn)金流也調(diào)整成平均值嗎?
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1個回答
Michael助教
2025-06-06 10:02
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同學你好，我分別說明：
Statement 1: It is reasonable to estimate value based on an appropriate cap rate and an estimate of the property's long-term earnings potential【注意這里用的長期潛在回報，蘊含了一個假設就是項目未來達到了長期穩(wěn)定回報，那么這個long-term earnings potential就是一個可靠的估計】 rather than using the below-average NOI of the previous year【這個值不管什么情況都用不了，如果是認為歷史會重演，也也是average NOI of the previous year，不應該是below-average NOI of the previous year，這里的below是一個非常主觀的估計，below多少是合適的，都很難確定】.
Statement 2: A discounted cash flow (DCF) valuation may not provide a useful estimate of value since future occupancy rates are very difficult to project【DCF的方法是每一年的NOI都估計出來，然后再估計一個終值，由于每年的NOI會根據(jù)不同的空置率來估計，大大增加難度】 accurately given regional economic conditions.
總結(jié)一下其實就是表述1 的模型假設物業(yè)到了一個穩(wěn)定收入期，然后估值，這個方法可行；表述2沒有假設物業(yè)到了穩(wěn)定收入期，就是單純?nèi)ス烙嬅磕甑腘OI，這個數(shù)值估計有難度。
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