孫同學(xué)
2019-04-26 23:11最后一個例題第一問，計算REIT A時，為什么不減去non-cash rents。 而前一個例題要從NOI中減去？
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1個回答
孫亞軍助教
2019-04-28 11:07
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同學(xué)你好，
對于reit a，b和c的估值來說，要注意其所用方法。方法不同，計算過程肯定不同。
method 1：用net asset value方法計算，所以需要計算凈資產(chǎn)價值，需要加所有的資產(chǎn)減去所有的負(fù)債。
method 2：用relative valueation方法計算，p/ffo。所以直接計算即可，不需要調(diào)整。
method 3：discounted cash flow valuation using a two step dividend model。這個用的是股利貼現(xiàn)模型，所以需要計算股利，據(jù)此計算navps。
method 4：用p/affo方法計算，所以需要計算affo。affo是現(xiàn)金流的概念，相當(dāng)于是毛現(xiàn)金流，需要調(diào)整非現(xiàn)金項目。ffo是沒有調(diào)整過的現(xiàn)金流，計算的時候ffo中包括了non cash rent等，所以在計算affo（adjusted funds from operations）需要扣掉非現(xiàn)金的收入，加上非現(xiàn)金的支出。
這里需要扣掉non cash rent，再扣掉經(jīng)常發(fā)生的維持型資本支出（這個是需要現(xiàn)金支出的，所以需要扣掉）。
加油，?？荚囃ㄟ^！
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