穆同學(xué)
2019-04-29 10:11老師，上一個問題拍的圖不對，我重問下… DCF2階段，n時點sell。計算TVn用NOIn+1/termial cap rate，然后把計算出來的MV折回0用的r是用terminal cap rate+g？
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1個回答
孫亞軍助教
2019-04-29 10:28
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同學(xué)你好，
應(yīng)該用第一階段的折現(xiàn)率折現(xiàn)第二階段的tv，
對于terminal cap rate來說，是第二階段的，
terminal cap rate=terminal discount rate - terminal growth rate。
所以terminal cap rate + growth其實等于terminal discount rate。
加油！
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可是MV不是第二階段cf么，不應(yīng)該用第二階段r折么…
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第二階段是從第n年開始的，r只適用于第n年之后的數(shù)據(jù)；
把tv往第一階段折現(xiàn)時，應(yīng)該用第一階段的折現(xiàn)率，而不是第二階段。
mv本身是第二階段的數(shù)值，但你現(xiàn)在是想折現(xiàn)到第一階段，所以應(yīng)該用第一階段的折現(xiàn)率。
另外，折現(xiàn)率的選擇與所用方法有關(guān)，方法不同，規(guī)定也不同。 -
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老師，這個意思？TV4是用4以后的cf算，所以yongterminal 擦破rate。然后這個TV4和noi4一樣，都是4時間的兩筆現(xiàn)金流，屬于一階段，用一階段r折回。
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非常正確。
加油！ -
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可是layer里TVn就是用第二階段r折的
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時點renew lease下兩種方法都是TV用第二階段r折
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所以要看方法的，方法不一樣，計算就不一樣的。
只有term and reversion和layer method才是你說的這樣計算。 -
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只有這倆方法是cf決定r，別的DCF還有equity都是時間段決定r這個意思。只要是從n折到0就用這一期間r折回這樣
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這個意思
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對！
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老師，還有一種題型，是給cap rate，給g，求r。
在dcf method方法里，termianl cap rate只是用來求TV，要是求r，還是用第一階段的cap rate
要是T&R或者layer方法里，就是第二階段cf就用第二階段cap rate求g，第一階段cf用第一階段cap rate求g -
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對。
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問太多整理下，麻煩老師看看對不對
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還有就是，老師講課算TV，一會兒按永續(xù)年金pv=A/r算一會兒noi/cap rate算，有點亂。
本質(zhì)上，一個意思對不對。g=0，就永續(xù)了。
考試層面講，其他類里估房產(chǎn)都是NOI/cap rate，如果用到T&R或者layer方法，因為涉及到折現(xiàn)率兩個階段不同，因為g=0，所以r1=cap rate1，r2=cap rate2
這個意思。對吧 -
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一個問題問這么久，老師堅持住不要打我…
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我圖畫的不對搞得自己暈了好久。
GGM豎軸是g，以g永續(xù)增長。求v。（看了推導(dǎo)過程就是未來現(xiàn)金流折現(xiàn)求和，只是假設(shè)n無窮，g不變）
T&R鶴layer書軸是rent income，所以T&R的右邊就是rent保持不變，g=0，所以就是永續(xù)年金形式、v=A/r2，再用r2折回0。
layer是上下分，都是rent不變，兩個永續(xù)年金，一個0時開始A/r1，一個n時開始，A/r2，再用r2折回0。
對了吧老師。
我也不知道為什么以前不多想的問題這次復(fù)習(xí)起來老是糾結(jié)。唉… -
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對的。
加油哈。
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