晶同學(xué)
2019-10-17 16:36老師好，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存整體利潤(rùn)偏低不是很理解，我理解的是雖然把以前的利息費(fèi)用記在當(dāng)期，COGS高了，但是去庫(kù)存賣房子收入也高了，收入-COGS不一定低呀？這個(gè)地方不是很明白，麻煩老師講解一下～
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2個(gè)回答
Sinny助教
2019-10-17 18:21
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同學(xué)你好，這個(gè)是建立在銷售價(jià)格相同的情況下說的，因?yàn)橘M(fèi)用中一部分費(fèi)用是利息費(fèi)用的攤銷，而這部分?jǐn)備N在費(fèi)用化下不需要扣除，因此這兩項(xiàng)比較下會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)偏低的情況
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追問
老師，還是不太明白，房子不是存貨嗎？賣出存貨計(jì)入COGS，為什么要攤銷呢？
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追答
同學(xué)你好，攤銷是建立在將房子視為是長(zhǎng)期資產(chǎn)的情況
如果是視為房地產(chǎn)行業(yè)的存貨，那么此時(shí)資本化的利息進(jìn)入了COGS，COGS上升，收入不變的情況下利潤(rùn)是變低了的哦 -
追問
老師，去庫(kù)存的時(shí)候賣的房子多呀，收入應(yīng)該會(huì)提升吧，會(huì)不變嘛？謝謝老師～
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吳慧敏助教
2019-10-21 18:58該回答已被題主采納
【房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存整體利潤(rùn)偏低不是很理解】，這個(gè)結(jié)論本身描述的有問題。分以下幾點(diǎn)整理一下思路：
1、在建工程是什么費(fèi)用必須資本化？（IFRS和US GAAP下，利息費(fèi)用必須資本化）
2、資本化對(duì)利潤(rùn)有什么影響？（第一年利息費(fèi)用本應(yīng)該計(jì)入NI的計(jì)算但是沒有計(jì)，第一年的NI比原本應(yīng)該有的NI偏高。之后的幾年，要攤銷第一年資本化的利息費(fèi)用，比正常情況下的計(jì)算，要多減去COGS或者D&A，那之后幾年的NI比原本應(yīng)該有的NI偏低）
3、是誰(shuí)和誰(shuí)在比，偏高或偏低？（是當(dāng)年實(shí)際的NI和當(dāng)年應(yīng)該的NI相比，偏高和偏低，這種情況下，不論房屋售價(jià)多少，其實(shí)沒影響，因?yàn)槌速Y本化后攤銷的費(fèi)用，其他因素都是一樣的）
4、老師舉的例子是什么意思？（房子去庫(kù)存，相當(dāng)于沒有新建，只有之前資本化的利息費(fèi)用在做攤銷，那去庫(kù)存這段時(shí)間所得的NI會(huì)比當(dāng)年應(yīng)該的NI偏低）
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