袁同學(xué)
2020-02-25 11:06在對房地產(chǎn)收益估計的時候，cap rate為什么和利率和空置率成正比，和融資的難易程度成反比?
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1個回答
Dean助教
2020-02-25 11:32
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同學(xué)你好，空置率越高，對應(yīng)租金收益越高。
因為我們知道房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的時候是高杠桿的，所以將來他要償還本金利息，那中間是不斷要償還利息因此現(xiàn)金流是有一定壓力的。
如果房產(chǎn)的空置率越高，就意味著他能收到的現(xiàn)金流是越少的，因此只能通過提高租金來緩解付息壓力。
對于融資難易程度這點，我看了下書上解釋的也有點牽強(qiáng)，不太好理解，大概是這么說的：
債務(wù)實際上是為房地產(chǎn)杠桿投資提供債務(wù)融資。 由于房地產(chǎn)交易通常涉及大量杠桿，因此債務(wù)融資的更多可用性可能會轉(zhuǎn)化為預(yù)期房地產(chǎn)收益所需的較低流動性溢價部分。
詳情可參考原版書第二本242頁，最后一段。
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