酒同學(xué)
2020-03-16 18:09另類(lèi)投資，Reading39，原版書(shū)課后題第22題，用 DCF approach 對(duì)地產(chǎn)B估值。兩階段模型，第二階段CF的折現(xiàn)率，不是應(yīng)該根據(jù)折現(xiàn)對(duì)象，使用對(duì)應(yīng)折現(xiàn)率11%么，而不是用第一階段折現(xiàn)率9.25%，這不是地產(chǎn)估值不同于其他證券估值方法的地方嗎？為什么答案里用的還是第一階段折現(xiàn)率？
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1個(gè)回答
Johnny助教
2020-03-16 20:31
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同學(xué)你好，此處的關(guān)鍵在于5年的holding period，也就是說(shuō)持有5年后，就把這個(gè)產(chǎn)權(quán)給賣(mài)掉了。這里和上課時(shí)所講的term and reversion valuation略有不同，上課講的是期限到了之后，租金結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，但是你是繼續(xù)持有這個(gè)產(chǎn)權(quán)的，因此新的租金你是會(huì)一直收下去的，而本題是在持有5年后就賣(mài)掉了，因此后面租金我是收不到的，你最終收到的是這5年的租金以及最后賣(mài)掉產(chǎn)權(quán)所獲得的收入。
假設(shè)租金改變但是你一直持有下去的話，那些租金的風(fēng)險(xiǎn)你是需要承擔(dān)的，一般而言，新租金的折現(xiàn)率是高于當(dāng)前租金的，因?yàn)樗娘L(fēng)險(xiǎn)和不確定性更高，因此那些租金就是以第二階段的折現(xiàn)率來(lái)計(jì)算，以體現(xiàn)它更高的風(fēng)險(xiǎn)。
本題是5年持有期，到期就把產(chǎn)權(quán)賣(mài)掉了，也就是說(shuō)后面租金風(fēng)險(xiǎn)怎么樣和我都無(wú)關(guān)了，是新的買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而不是我，我所收到的是賣(mài)掉產(chǎn)權(quán)所收到的那筆錢(qián)，他在第五年期限到期時(shí)就能收到，因此將它折現(xiàn)至當(dāng)前的話是不需要反應(yīng)新租金的風(fēng)險(xiǎn)的，所以此處是用第一階段的折現(xiàn)率。
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回復(fù)Johnny：Jesse老師棒棒噠！
