梁同學
2020-07-11 23:06原版書課后題第2題和22題關于DCF算法：real estate里的r不是跟著CF走嗎，和equity里不一樣，那么在第二階段算出TV后，r不是應該用第二階段的r來計算嗎？但答案好像還是按照第一階段的r來計算的。所以這里的r到底該用哪個
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1個回答
Johnny助教
2020-07-12 21:07
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同學你好，這兩題的關鍵在于5年的holding period，也就是說持有5年后，就把這個產(chǎn)權給賣掉了。這里和上課時所講的term and reversion valuation略有不同，上課講的是期限到了之后，租金結構會發(fā)生變化，但是你是繼續(xù)持有這個產(chǎn)權的，因此新的租金你是會一直收下去的，而本題是在持有5年后就賣掉了，因此后面租金我是收不到的，你最終收到的是這5年的租金以及最后賣掉產(chǎn)權所獲得的收入。
假設租金改變但是你一直持有下去的話，那些租金的風險你是需要承擔的，一般而言，新租金的折現(xiàn)率是高于當前租金的，因為他的風險和不確定性更高，因此那些租金就是以第二階段的折現(xiàn)率來計算，以體現(xiàn)它更高的風險。
這兩個案例題中都是是5年持有期，到期就把產(chǎn)權賣掉了，也就是說后面租金風險怎么樣和我都無關了，是新的買家來承擔風險而不是我，我所收到的是賣掉產(chǎn)權所收到的那筆錢，他在第五年期限到期時就能收到，因此將它折現(xiàn)至當前的話是不需要反應新租金的風險的，所以此處是用第一階段的折現(xiàn)率。
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