李同學
2020-11-18 22:08另類 經(jīng)典 329 Q6 關(guān)于sale comparison approach，在乘溢價的時候，發(fā)現(xiàn)一個矛盾。這里到底是 415x（1-10%）(1-10%)(1-5%)；還是415x（-10%-10%＋15%）?答案是第二種，但是講義上有一道題（另類 p63）是按著第一種算的，請問到底用哪個？
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1個回答
Chris Lan助教
2020-11-19 09:42
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同學你好
你這兩個標注方法都不對。前面錯在不是連乘，而是把所有的調(diào)整加總，最后進行total adjustment。后面的方法括號里少了一個1
正確的做法是分別算出幾個可比房產(chǎn)調(diào)整后的值，再取平均。
這個表格給了我們總的調(diào)整，分別用房產(chǎn)的單價*(1+total adjustment)
比如第一個房產(chǎn)1 =》 415*(1-10%-10%+15%-5%)=415*(1-5%)
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追問
老師我少打了一個1，我想問的其實是：如圖，在講義里有一道題的計算方法（圖中綠色畫圈部分的151.80），您看一下 它的計算步驟是（1-22.5）x（1-10%）。。。這樣算出來的，不是經(jīng)典題中的先加總再乘。請問出現(xiàn)了矛盾，到底用哪個方法算？
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追答
同學你好
講義上的這個例子，也是按原版書中這個題解法做的。
比如你截圖的這個房產(chǎn)1的價格是220，調(diào)整后是151.8，用151/8/220=69%，說明是調(diào)整成了原來的69%，而他上面的這幾項調(diào)整，數(shù)字加總就是-31%，所以就是220*（1-31%）來計算的。這幾個調(diào)整項是并列關(guān)系，并不是有先有后，所以不能用連乘的方法，應該加總成total adjustment來進行計算。
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