趙同學(xué)
2021-02-16 18:231. 13題 實(shí)物房地產(chǎn)和Reits 專業(yè)管理人員的需求，哪個(gè)需要？哪個(gè)不需要？ 2. 18題 percentage lease 對(duì)應(yīng)課件PPT哪個(gè)知識(shí)點(diǎn)，具體是什么意思？ 3. 19題 沒(méi)繞過(guò)來(lái)它題目的意思？ 4. 20題 NOI=463000 是NOI 1 么？我算完答案是5034642 這是約等于B選項(xiàng)的5034600么？ 第三章圖是20題答案過(guò)程，它寫的FV= 5050909，這個(gè)為什么就是FV了？不應(yīng)該加NOI5么？ 5. 27題 三個(gè)方法不都應(yīng)該是衡量和評(píng)價(jià) private real estate么？麻煩您幫我講一下這三個(gè)評(píng)價(jià)方法，謝謝！
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1個(gè)回答
Chris Lan助教
2021-02-18 10:50
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同學(xué)你好
13題，這個(gè)問(wèn)題是站在投資者的角度來(lái)看的。投資實(shí)物房地產(chǎn)需要有專業(yè)知識(shí)。如果是REIT則不需要，因?yàn)闀?huì)有專業(yè)的基金經(jīng)理去打理。
18題，percentage lease就是指sales-linked的部分。在講義20頁(yè)有相關(guān)內(nèi)容。
19題，這個(gè)題問(wèn)C房產(chǎn)這個(gè)不成比例的charge，在評(píng)估地產(chǎn)C的價(jià)值時(shí)，哪一個(gè)不是顯性的因素，或者可以理解為不成比例的charge的因素，以下哪個(gè)模型沒(méi)有考慮
A說(shuō)是cost approach，這種方法是通過(guò)重置目標(biāo)房產(chǎn)在根據(jù)目標(biāo)房產(chǎn)的特征來(lái)調(diào)整obsolescence的內(nèi)容的，所以這個(gè)模型在使用時(shí)是考慮了這些問(wèn)題的，所以A不能選。
B說(shuō)，income approach，這種方法是基于NOI進(jìn)行估值的，這種方法是間接通過(guò)NOI來(lái)體現(xiàn)這些不成比例的charge的因素的，所以并不顯性，因此這個(gè)題選B。
C說(shuō)，sales comparison approach，這種方法的邏輯是找到相似的房產(chǎn)（多套），再根據(jù)它們與標(biāo)的房產(chǎn)不同的地方進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整成與標(biāo)的房產(chǎn)相同的情況，再取平均來(lái)估值標(biāo)的房產(chǎn)，調(diào)整的過(guò)程會(huì)考慮不成比例的charge的因素，所以C也會(huì)考慮，因此C不能選。
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追答
22題
463000不是NOI1，前幾年折現(xiàn)時(shí)，是每年折現(xiàn)的，租金在租約期內(nèi)金額都是一樣的。你看我我給你總結(jié)的計(jì)算過(guò)程。
先計(jì)算第一年的NOI，計(jì)算公式如下
NOI = rental income (at full occupancy) + other income – vacancy and collection loss – property management fee – other operating expenses
NOI = ￡610,000 + ￡183,000 – ￡61,000 – ￡35,000 – ￡234,000 = ￡463,000
前5年的NOI是一樣的，也就是每年都是463000。
在第6年，NOI將增加20%，所以就變成了：NOI starting in year 6 = ￡463,000 × 1.20 = ￡555,600。然后就一直不變了，所以后面一個(gè)階段就是永續(xù)年金的模式 。第二階段的re沒(méi)給出，但給了cap rate是11%，cap rate=r-g，由于沒(méi)有增長(zhǎng)，所以g=0，因此re就是11%，這樣就能算出第二階段在T=5時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值了，PV=555,600/0.11=5,050,909。這樣所有的現(xiàn)金流我們都有了，之后折現(xiàn)到0時(shí)點(diǎn)即可。
表1中給的B房產(chǎn)的折現(xiàn)率是9.25%，用這個(gè)折現(xiàn)率算出來(lái)就是第一階段的現(xiàn)值，這里可以使用計(jì)算器年金的五個(gè)鍵來(lái)算
N=5 I/Y=9.25 PMT=463000 FV=5,050,909 CPT PV算出來(lái)就是現(xiàn)值了，現(xiàn)值是￡5,034,600。 -
追答
27題
這個(gè)題問(wèn)這個(gè)公司評(píng)估PE的房地產(chǎn)投資用的是哪種指數(shù)
題干中有相關(guān)的描述，公司的CIO相信我們現(xiàn)在使用的指數(shù)用導(dǎo)致PE的房地產(chǎn)over-allocating的問(wèn)題。也就是說(shuō)過(guò)多的權(quán)重配置在了PE的房地產(chǎn)中，說(shuō)明當(dāng)前使用的指數(shù)會(huì)高估PE的房地產(chǎn)指數(shù)。
A選項(xiàng)說(shuō)基于評(píng)估值的指數(shù)，評(píng)估值是過(guò)一段時(shí)間估值一次，所以他的價(jià)格是不連續(xù)的，比如說(shuō)開(kāi)始的時(shí)候是100萬(wàn)，中間降成50萬(wàn)，期末的時(shí)候又漲回100萬(wàn)，從評(píng)估值的指數(shù)來(lái)看，相當(dāng)于價(jià)格沒(méi)有變化，但是價(jià)格實(shí)際上是有很大波動(dòng)的，但是這種算法沒(méi)有考慮這種波動(dòng)，因此低估了風(fēng)險(xiǎn)，從而高估了回報(bào)，而且低估了相關(guān)性。所以這種指數(shù)會(huì)導(dǎo)致指數(shù)的表現(xiàn)其實(shí)是高估的。因此A是對(duì)的。
B選項(xiàng)說(shuō)基于交易的指數(shù)，這個(gè)指數(shù)是基于實(shí)際交易的物業(yè)的價(jià)值編制指數(shù)，只有當(dāng)期有交易的房產(chǎn)才會(huì)記錄在指數(shù)中，因此指數(shù)的變化都是體現(xiàn)了真實(shí)的交易的，所以并不會(huì)因?yàn)槎ㄆ谠u(píng)估價(jià)值而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)低估，回報(bào)高估的問(wèn)題，因此不會(huì)存在A選項(xiàng)說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題。
C選項(xiàng)是NCREIF直接投資的指數(shù)，這個(gè)指數(shù)的編制也是基于Property appraisals prices，但是這種方法是每季度計(jì)算一次，而我們題干中并不能看出他有每季度更新一次的特點(diǎn)在，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)A選項(xiàng)和C選項(xiàng)都有低估風(fēng)險(xiǎn)，高估回報(bào)，低估波動(dòng)的情況，但是C這種情況是每季度計(jì)算一次的，他有自己的特殊性存在，相對(duì)而言A是更貼切的。所以C選項(xiàng)也排除了。
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