雞同學(xué)
2021-04-29 03:54在layer method下2時(shí)間點(diǎn)往后的紅色部分只用了5%折現(xiàn)率，但是如果按分時(shí)間段估值的方法，2時(shí)點(diǎn)之后的所有部分都是用6%的折現(xiàn)率。那這樣在layer method下，房屋的價(jià)值不就被高估了嗎？
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1個(gè)回答
Chris Lan助教
2021-04-30 19:38
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同學(xué)你好
layer method是橫向切分的，下面的紅色是一個(gè)整體，如果你考慮在第2時(shí)點(diǎn)縱向切分，這就不符合橫向切分的邏輯。
只有藍(lán)色部分算出來(lái)的TV才使用第二階段的cap rate向前折現(xiàn)。
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追問(wèn)
所以橫向切分的話 房屋價(jià)值不就被高估了嗎？因?yàn)橛幸徊糠钟昧烁偷恼郜F(xiàn)率
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追答
同學(xué)你好
我用excel進(jìn)行了測(cè)試，首先可以得到結(jié)論layer method和term and reversion method的估值結(jié)果是不同的。
他們估值結(jié)論哪個(gè)大，哪個(gè)小，是不一定的。取決于第一階段的和第二階段的re以及g的值是多少。 -
追問(wèn)
哈哈 謝謝
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追答
同學(xué)你好
不客氣的。共同討論一下，我也對(duì)這兩個(gè)模型有新的理解。
另外，這兩個(gè)模型目前還沒(méi)考過(guò)計(jì)算，我覺(jué)得主要是，這兩個(gè)模型只在英國(guó)使用，他使用第二階段的cap rate將第二階段終值向前折現(xiàn)，這個(gè)方法有點(diǎn)奇怪。所以目前還沒(méi)考過(guò)定性的內(nèi)容。
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