逢同學(xué)
2022-07-31 02:19另類投資書(shū)后題First Life Case。這道題我沒(méi)明白為什么要用DCF模型里的第一種。 首先我想明確一下Income Approach有三個(gè)模型：DCF、Term and Reversion、Layer。老師課上講：DCF除了terminal value用terminal cap rate算，折現(xiàn)都用required return；Term and Reversion，第一階段用required return折現(xiàn)、terminal value用terminal cap rate算、用TERMINAL VALUE折現(xiàn)！；Layer下層用going-in cap rate折、上層（stage 2多出來(lái)的部分）用terminal cap rate算、用terminal cap rate折。（我沒(méi)記錯(cuò)吧如圖2、3課上筆記。上課的后兩個(gè)模型這個(gè)公式用cap rate折現(xiàn)是因?yàn)楹髢蓚€(gè)模型assume了g=0？）。 那么，這道題，我為什么不能用Term and Reversion Approach？它和DCF其實(shí)就差了stage 2的折現(xiàn)到底是用terminal cap rate還是用required return。而且，如果條件允許（這道題stage1沒(méi)明說(shuō)growth rate，只給了required return，但其實(shí)stage1 NOI不變，g=0，going-in cap rate= r - g，我其實(shí)還可以用layer方法算？） 就這三種方法，該用哪種啊？具體怎么規(guī)定的？ 而且這題，第六年開(kāi)始都永續(xù)年金了，g=0，cap rate = required rate。為啥terminal cap rate=11%、required=9.25%？答案用cap=11%算terminal value然后再用9.25%折現(xiàn)，然后g=0我真的看暈了。
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1個(gè)回答
Essie助教
2022-08-01 13:11
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你好，你對(duì)income approach下的這三個(gè)模型的闡述是正確的。但是這里題目說(shuō)了要用discount cash flow method來(lái)計(jì)算，那么就是最基本的DCF。只要題目沒(méi)有明確說(shuō)用term and reversion或者layer method計(jì)算，那么就都用普通DCF計(jì)算。前幾年T&R還有l(wèi)ayer method還在考綱里的時(shí)候其實(shí)這兩種方法就沒(méi)考過(guò)，因?yàn)楸容^小眾，只有在英國(guó)的部分地區(qū)會(huì)適用這兩個(gè)方法。現(xiàn)在這兩個(gè)method直接從考綱中剔除了，所以不可能再去考察了。
terminal cap rate是計(jì)算終值的折現(xiàn)率，也就是第二階段的折現(xiàn)率。re相當(dāng)于是第一階段的折現(xiàn)率，兩個(gè)階段的折現(xiàn)率通常都不相同。計(jì)算出終值TV后，是使用re將第二階段的TV值向0時(shí)點(diǎn)折現(xiàn)。
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