毛同學(xué)
2017-05-07 22:31在direct income approach中， 將計(jì)1算的terminal value 折現(xiàn)到0時(shí)點(diǎn)所用的折現(xiàn)率是going-in cap rate里面的R1還是terminal cap rate里面的R2呢？在term and reversion approach和layer method 里面用的是R2。謝謝
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1個(gè)回答
大鬼班主任
2017-05-08 09:55
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同學(xué)你好，金程課件alternative ppt42頁(yè)有這樣的例題，可以仔細(xì)閱讀以下。
在用term and reversion或者layer method題中會(huì)標(biāo)出特定的詞匯讓你去區(qū)分用哪種method。
比如incremental rent is discount at n%，這類(lèi)就是用layer method。
如果有明顯的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的，比如2 years remain， after 2 years .......
關(guān)于cap rate的選擇，需要看幾個(gè)關(guān)鍵的信息。首先這個(gè)rent是否是確定的，比如ppt41 頁(yè)這個(gè)例題就不是確定的，它描述了這個(gè)合約會(huì)在2年內(nèi)expire。 到期了以后會(huì)新簽一個(gè)合約。新的合約價(jià)格多少多少，然后風(fēng)險(xiǎn)會(huì)變高。在這種情況下，未來(lái)terminal value的折現(xiàn)要用風(fēng)險(xiǎn)高的cap rate，因?yàn)轭}目中明確說(shuō)明了未來(lái)這個(gè)合約的風(fēng)險(xiǎn)更大。
最后，DCF模型最基本的一個(gè)假設(shè)是在2時(shí)點(diǎn)將資產(chǎn)賣(mài)掉，這個(gè)時(shí)候用的折現(xiàn)率就是一階段的折現(xiàn)率。
所以具體情況具體分析。
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