Sophia_Li
2017-05-09 05:55希望老師能在百題的課上幫助梳理總結(jié)一下： 房地產(chǎn)的估值，什么時(shí)候是用cap rate，什么時(shí)候用和equity估值一樣的DCF（discount rate折現(xiàn)，不用cap rate折現(xiàn)），什么時(shí)候用“第二階段的TV折現(xiàn)到0時(shí)點(diǎn)仍用第二階段折現(xiàn)率”這個(gè)思想？ 這塊非常亂啊，謝謝幫助
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1個(gè)回答
大鬼班主任
2017-05-09 09:42
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同學(xué)你好，原版書上有道題計(jì)算growth rate 用了going-in cap rate讓許多人都很混淆，其實(shí)不用太擔(dān)心，大多數(shù)情況題目或者case中都會(huì)給出信息讓你知道計(jì)算那一個(gè)階段的增長率，用對(duì)應(yīng)階段的cap rate就可以了。
DCF模型分中，如果假設(shè)在第二階段是將資產(chǎn)變賣，這個(gè)時(shí)候TV折現(xiàn)到第一階段用的就是第一階段的折現(xiàn)率。有的時(shí)候題目會(huì)給出其他的信息，可以自行判斷一下。
而當(dāng)題目中有闡述第二階段的風(fēng)險(xiǎn)變大，不確定性變高，如我們ppt例題給出的：3年后合約到期，“預(yù)計(jì)”續(xù)簽一個(gè)租金更高的合約，續(xù)簽的g是多少，同時(shí)題目給出了第二階段的風(fēng)險(xiǎn)升高，這個(gè)時(shí)候續(xù)簽合約就需要用二階段的高折現(xiàn)率折現(xiàn)。（題干中都有給出這類的信息。）
總而言之，CFA即考學(xué)術(shù)又考英語，你的這兩個(gè)問題大多數(shù)同學(xué)都碰到過，考試的時(shí)候記得自己的讀case，盡量不要有遺漏，這樣會(huì)提高你的準(zhǔn)確率。
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