以同學(xué)
2023-07-23 14:46第四題為什么不能用預(yù)期cap rate
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1個(gè)回答
Johnny助教
2023-07-23 15:06
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同學(xué)你好，這里是用到了預(yù)期cap rate的，通過預(yù)期cap rate和當(dāng)前cap rate來來計(jì)算出%△cap rate。然后再根據(jù)公式要求，用當(dāng)前的cap rate+NOI增速-%△cap rate就能得出預(yù)期收益率了。
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追問
意思是當(dāng)前caprate就代表了預(yù)期收益 所以不能用預(yù)期caterate 如果用了就變成預(yù)第二期 然后delta caprate只有在短期投資用 長(zhǎng)期投資不需要考慮capital gain 但下一年不一定賣啊 什么時(shí)候才算長(zhǎng)期投資呢？計(jì)劃持有20年計(jì)算下一年收益率的時(shí)候還是要算capital gain？
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追答
同學(xué)你好，并不是說當(dāng)前cap rate代表預(yù)期收益，而是E(Rre) = Cap rate + NOI growth rate ? %ΔCap rate這個(gè)公式算出了在當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)對(duì)之后一期的收益率預(yù)期。如果你想要預(yù)測(cè)再后面的第二期，那么就等過了一期之后再用那個(gè)時(shí)間點(diǎn)的cap rate去帶入公式來計(jì)算預(yù)期收益。
你的投資期限和你的收益率預(yù)測(cè)期限是不一樣，你可以是短期投資者但是題目要你預(yù)測(cè)長(zhǎng)期收益率或者infinite horizon，那么你就不要減去%ΔCap rate。如果題目問的是短期或者finite horizon，那么就需要減去 -
追問
我的意思是cap rate的定義就是r-g那預(yù)期cap rate就應(yīng)該等于預(yù)期r-g 既然假設(shè)g不變 那預(yù)期收益率就等于預(yù)期cap rate+g 而這個(gè)預(yù)期收益率不是應(yīng)該包含了房?jī)r(jià)的變化嗎 因?yàn)槭找媛蕰?huì)變化就是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)變化 不是自我包含了嗎
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追答
同學(xué)你好，cap rate的定義是當(dāng)前的NOI除以房屋價(jià)值，而預(yù)期的cap rate就預(yù)測(cè)以后的NOI除以之后房屋價(jià)值。從數(shù)值上來看，當(dāng)前的cap rate=E(Re)-NOI growth，也就是目前的房屋預(yù)期收益率/要求回報(bào)率-現(xiàn)在的NOI增速；而預(yù)期 cap rate等于再之后預(yù)期的房屋收益率/要求回報(bào)率-預(yù)期以后的NOI增速。你現(xiàn)在求的E（Re）是在當(dāng)下去預(yù)測(cè)以后，而用預(yù)期cap rate就是也就是預(yù)測(cè)你站在未來時(shí)間點(diǎn)對(duì)再往后的房屋收益率做預(yù)測(cè)，不是同一時(shí)間點(diǎn)
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