Ava
2023-11-09 10:24FFO和NOI一樣嗎，或者AFFO和NOI，F(xiàn)FO, NOI, NI, AFFO這些概念的區(qū)別和使用場景能否總結(jié)下
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1個(gè)回答
Johnny助教
2023-11-09 10:44
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同學(xué)你好
NI=net income，凈營收
NOI=net operating income 是房地產(chǎn)的凈經(jīng)營性收入，可以通過NI來計(jì)算得出NOI
FFO= funds from operations，F(xiàn)FO = (Net income + depreciation + amortization) – (Net gains on sale of real
property)
AFFO=adjusted fund from operation， AFFO=(FFO – Non-cash rent – Recurring capex)
在使用direct capitalization method對直接投資房地產(chǎn)進(jìn)行估值，以及用NAV對REITs進(jìn)行估值時(shí)就會使用到NOI。
在使用relative method來對REIT進(jìn)行估值時(shí)就會用到FFO和AFFO，可以通過P/FFO或P/AFFO算出REIT股價(jià)
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追問
FFO為什么減掉賣出房地產(chǎn)的收入？
AFFO的調(diào)整邏輯第二項(xiàng)是什么情況，什么意思？ -
追答
同學(xué)你好，REITs是會擁有并開發(fā)income-producing real estate，通過這些房地產(chǎn)來為其定期賺取租金之類的收入，所以房地產(chǎn)就相當(dāng)于是幫你創(chuàng)造收益的生產(chǎn)工具，REITs的營收是依賴于這些income，而不是依賴于把工具賣掉所得的錢，出售地產(chǎn)的凈利得并非REITs日常經(jīng)營業(yè)務(wù)，于是從FFO中扣除
AFFO減去的第二項(xiàng)是非現(xiàn)金租金，畢竟AFFO是能衡量當(dāng)期經(jīng)濟(jì)收入，相當(dāng)于是股利發(fā)放能力，那就是要剔除掉非現(xiàn)金的租金，只衡量實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金，算是cash-focused measure。 -
追問
我說減掉的第二項(xiàng) 經(jīng)常性資本開支，recurring capex是什么東西，資本開支為什么記入operation要扣減？
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追答
同學(xué)你好，recurring capex包括了房屋日常維修費(fèi)用以及租賃成本，比如支付給leasing agent的傭金。既然AFFO是能衡量股利發(fā)放能力，那么日常資本支出是要扣除的，余下來的部分才能用于發(fā)放股利
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