刷同學(xué)
2024-06-09 16:33Q4，確定一下兩個關(guān)鍵點：①這道題在求V?的時候，使用了r-g，而沒有使用題目給出的assumed cap rate；②折現(xiàn)時，使用了cost of equity而不是risk free rate。這兩個關(guān)鍵點如何理解呢？
所屬：CFA Level II > Alternative Investments 視頻位置 相關(guān)試題
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1個回答
愛吃草莓的葡萄助教
2024-06-11 11:33
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同學(xué)你好。1）題目說了使用方法2，兩階段DCF模型，而assumed cap rate是從當(dāng)前開始的永續(xù)增長，與題目要求的兩階段完全不符，因此并不使用assumed cap rate。
2）在本章節(jié)，或者一級二級權(quán)益科目中講GGM模型時，從未有過rf。投資REITs是無風(fēng)險的嗎，它與股票相似，并不是無風(fēng)險的投資，怎么使用無風(fēng)險收益率呢，應(yīng)該是投資者的要求回報率。
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追問
“assumed cap rate是從當(dāng)前開始的永續(xù)增長”，這句話是從哪里得來的？
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追答
同學(xué)你好。assumed cap rate也稱為cap rate，它是基于房地產(chǎn)市場近期的可比交易產(chǎn)生的收入而得出的回報率，其計算公式是將房地產(chǎn)的凈營業(yè)收入 (NOI) 除以其市場價值，即cap rate=NOI/MV，因此說他是從當(dāng)前開始的永續(xù)增長。
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追問
如果說它是回報率，同時又是r-g，怎么理解呢
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追答
同學(xué)你好。資本化率與銀行利率一樣也是一種利率，后者是把貨幣存入銀行產(chǎn)生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。根據(jù)定義，cap rate=NOI/MV，變個形，即MV=NOI/cap rate=NOI/(r-g)，不動產(chǎn)以租金以g永續(xù)增長。
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