CPA考試會計教材基本題：P314【例15-2】以投資性房地產換交易性金融資產

甲公司與乙公司經協商，甲公司以其擁有的用于經營出租目的的一幢公寓樓與乙公司持有的交易目的的股票投資交換。甲公司的公寓樓符合投資性房地產定義，但公司未采用公允價值模式計量。在交換日，該幢公寓樓的賬面原價為9000元，已提折舊1500元，未計提減值準備，在交換日的公允價值和計稅價格均為8000元，營業(yè)稅稅率為5%；乙公司持有的交易日的的股票投資賬面價值為6000元，乙公司對該股票投資采公允價值模式計量，在交換日的公允價值為7550元，乙公司另支付了450元給甲公司。乙公司換入公寓樓后仍然繼續(xù)用于經營出租目的，并擬采用公允價值計量模式，甲公司換入股票投資后也仍然用于交易目的。轉讓公寓樓的營業(yè)稅尚未支付，假定除營業(yè)稅外，該項交易過程中不涉及其他相關稅費。

【解析】該項資產交換涉及收付貨幣性資產，即補價450元。
對甲公司而言，收到的補價450元÷換出資產的公允價值8000元(換入股票投資公允價值7550元+收到的補價450元)=5.6%<25%，屬于非貨幣性資產交換。
對乙公司而言，支付的補價450元÷換入資產的公允價值8000元=5.6% <25% ，屬于非貨幣性資產交換。
本例屬于以投資性房地產換入以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。對甲公司而言，換入交易目的的股票投資使得企業(yè)可以在希望變現時取得現金流，但風險程度要比租金稍大，用于經營出租目的的公寓樓，可以獲得穩(wěn)定均衡的租金流，但是不能滿足企業(yè)急需大量現金的需要。因此，交易性股票投資帶來的未來現金流在時間、風險方面與用于出租的公寓樓帶來的租金流有顯著區(qū)別，因而可判斷兩項資產的交換具有商業(yè)實質。
同時，股票投資和公寓樓的公允價值均能夠可靠地計量，因此，甲、乙公司均應當以公允價值為基礎確定換入資產的成本，并確認產生的損益。

甲公司的賬務處理如下：
借： 其他業(yè)務成本 7500
投資性房地產累計折舊 1500
貸： 投資性房地產 9000
借： 營業(yè)稅金及附加 （8000×5%）400
貸： 應交稅費——應交營業(yè)稅 400
借： 交易性金融資產 7550
銀行存款 450
貸： 其他業(yè)務收入 8,000

乙公司的賬務處理如下：
借： 投資性房地產 8000
貸： 交易性金融資產 6000
銀行存款 450
投資收益 1,550

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