RFP資訊：中國改革開放四十年，國人財富的積累催生了投資理財?shù)男枨?。近年來，房產(chǎn)價格的持續(xù)上漲促使人們，尤其是中產(chǎn)以上的階層不斷加大房地產(chǎn)在整個家庭資產(chǎn)中的配置比例，畢竟這確實是過去二三十年中投資回報率較好的資產(chǎn)類別。

　　根據(jù)中國家庭金融調(diào)查(CHFS)和美國消費者金融調(diào)查(SCF)數(shù)據(jù)顯示，中國家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比接近70%。這意味著一旦房價下跌，很多家庭將深陷泥潭。

　　有觀點認為，在國內(nèi)相對封閉的投資環(huán)境下，貨幣政策的持續(xù)擴張，成為了高房價泡沫持續(xù)膨脹的主導(dǎo)因素。另外，能直接影響房價的土地供應(yīng)、拿地成本等因素并未發(fā)生實質(zhì)改變，加上防風(fēng)險守底線的政策定調(diào)，或多或少給了國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱的推動力，從一定程度上支撐著目前的高房價。

　　但是，持續(xù)膨脹的高房價泡沫，本身不存在長期性、持久性，當(dāng)價格遠遠超過了合理的價值范圍，終究還是難逃價值回歸的過程?？纯慈祟惖臍v史經(jīng)驗，很多經(jīng)濟危機都是房地產(chǎn)引發(fā)的，但是我們預(yù)測不了泡沫何時破裂，只能抱著審慎的態(tài)度防止泡沫。

　　我們可以從日本90年代地產(chǎn)大泡沫中獲取些經(jīng)驗。

　　1985年開始，日本政府加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行開始大量為居民購房發(fā)放貸款，且貸款利率大幅下調(diào)，日本的房價也由此開始了極速攀升。1955年-1991年間，日本六大主要城市住宅用地價格上漲了211倍。

　　這樣的繁榮持續(xù)到了1990年，日本各大銀行突然停止購房貸款，并大幅提高房貸利率。1992年開始征收低價稅，征稅額度大約是每年繳納資產(chǎn)評估值的千分之三。一連串的政策導(dǎo)致房價轉(zhuǎn)頭向下。

　　據(jù)悉，當(dāng)時的日本政府認為，如果投向不動產(chǎn)的資金越來越多，日本整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)就會向不動產(chǎn)業(yè)傾斜，出口創(chuàng)匯的制造業(yè)就會萎縮，能從他國交換的資源將越來越少。

　　因此，依靠不動產(chǎn)來拉動日本經(jīng)濟的發(fā)展顯然是背離了日本的兩個基本國策：一個是基本農(nóng)田制度，一個是科技興國戰(zhàn)略。所以，1990年之后抑制房地產(chǎn)泡沫的行為可以視為是對之前政策的重大調(diào)整。

　　日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后，普通民眾成為了最大的受害者，有些人在1989年購入的土地、房屋，到了2002年仍然虧損50%以上。

　　在目前中美兩國貿(mào)易摩擦升級的大背景下，我們更傾向于認為中美兩國貿(mào)易戰(zhàn)會加速擠破國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，原因有三：

　　第一，一旦中美之間爆發(fā)貿(mào)易大戰(zhàn)，避險資金會流出中國，相應(yīng)美元會加速加息，而中國為了穩(wěn)定人民幣匯率，加息的概率也很大，這對于房地產(chǎn)來說是一大利空;

　　第二，中方已經(jīng)看到了中國制造業(yè)崛起的重要性，后續(xù)的改革應(yīng)當(dāng)側(cè)重于加快中國制造的發(fā)展步伐和提高農(nóng)產(chǎn)品的自給自足，導(dǎo)致資金大量流向這些領(lǐng)域，進入房地產(chǎn)的資金會越來越少;

　　第三，全球各國都在去杠桿控風(fēng)險，如果中國再放開對房地產(chǎn)的調(diào)控，那么未來中國的經(jīng)濟發(fā)展將難以預(yù)測。

　　在防范國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破裂的背景下，我們建議國人多元化配置資產(chǎn)，可以多方面借鑒他國的經(jīng)驗。下面就來看看美國家庭的資產(chǎn)配置情況。

　　在美國，除了自用住宅外，富人群體也會配置商業(yè)房地產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計，在凈資產(chǎn)100萬至500萬美元的人群中:

　　12%的人擁有出租類的住宅，其平均價值為326,000美元;

　　4%的人擁有商業(yè)性出租房地產(chǎn)，平均價值為394,000美元;

　　9%的人有其他項目的房地產(chǎn)投資，平均價值為177,000美元;

　　12%的人擁有未開發(fā)土地的投資，平均價值為239,000美元。

　　在凈資產(chǎn)500萬至2500萬美元的人群中，投資商業(yè)房地產(chǎn)的人群比例有明顯的提高。根據(jù)統(tǒng)計，在這類人群中：

　　20%的人擁有出租類的住宅，平均價值為744,000美元;

　　13%的人擁有商業(yè)性出租房地產(chǎn)，平均價值為980,000美元;

　　15%的人有其他項目的房地產(chǎn)投資，平均價值為412,000美元;

　　20%的人擁有未開發(fā)土地的投資，平均價值為346,000美元。

　　從以上兩類家庭凈資產(chǎn)人群在商業(yè)房地產(chǎn)商上的投資趨勢可以看出，擁有凈資產(chǎn)越多，投資商業(yè)房地產(chǎn)的人群比例會越高。

　　不過，美國富人的資產(chǎn)大多集中在可投資性資產(chǎn)(即現(xiàn)金等流動性高的資產(chǎn))上，而住宅資產(chǎn)在其資產(chǎn)組合上所占的比例并不高。

　　據(jù)統(tǒng)計，美國家庭凈資產(chǎn)100萬美元以上的人群，他們所擁有的可投資性資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例超過六成，而且擁有越多家庭凈資產(chǎn)的人群，可投資性資產(chǎn)所占全部資產(chǎn)的比例就越高。

　　在家庭凈資產(chǎn)100萬至500萬美元的人群中，他們擁有的可投資性資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的62%;在家庭凈資產(chǎn)500萬至2500萬美元的人群中，他們擁有的可投資性資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的68%;在家庭凈資產(chǎn)2500萬美元以上的人群中，他們擁有的可投資性資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的69%。

　　美國的富人群體，投資股票和債券的份額占可投資性資產(chǎn)的比例接近四分之一。凈資產(chǎn)100萬至500萬美元的人群中，股票、債券投資占可投資性資產(chǎn)的24%;凈資產(chǎn)500萬至2500萬美元的人群，股票、債券占可投資資產(chǎn)的比例高達30%;而凈資產(chǎn)2500萬美元以上的人群，該比例反而下降到24%。

　　全球最具影響力的信用評級機構(gòu)“標準普爾”調(diào)研了全球十萬個資產(chǎn)穩(wěn)健增長的家庭，分析總結(jié)出他們的家庭理財方式，提出了世界上公認的最科學(xué)、穩(wěn)健的資產(chǎn)分配方式。

　　它把家庭資產(chǎn)按比例劃分為四個賬戶，并按一定比例分配，通過合理的資產(chǎn)配置來分散風(fēng)險，達到資產(chǎn)配置的較高境界——平衡。這四個賬戶就好比是桌子的四條腿，長久來看，少了任何一個都隨時有倒下的風(fēng)險。

　　學(xué)了那么多，我們來看看怎么實踐。首先問問自己下面幾個問題：

　　如果我們已經(jīng)達到收支平衡，大額消費品已置辦齊備，手頭有一定數(shù)額的現(xiàn)金或可快速變現(xiàn)資產(chǎn)，可以按照下面原則進行資產(chǎn)配置：

　　第一，盡可能投資自己熟悉的領(lǐng)域，確保風(fēng)險可控;

　　第二，根據(jù)自己的風(fēng)險偏好設(shè)定各類資產(chǎn)的分配比例，根據(jù)各類資產(chǎn)的變化不定期將各類資產(chǎn)調(diào)整到原來設(shè)定的比例，從而實現(xiàn)“組合再平衡”;

　　第三，雖然對資金的分配事先有一定的計劃，但總的來說，實際的資金分配是非常隨機的，主要取決于投資機會出現(xiàn)的時間;

　　第四，持有現(xiàn)金什么都不做，直至極富吸引力的投資機會出現(xiàn)。

　　以房地產(chǎn)作為單一投資策略的方式在當(dāng)下已經(jīng)失效，房地產(chǎn)泡沫不知還能堅持多久。中國家庭還需未雨綢繆，防范風(fēng)險于未然。>>>點擊咨詢RFP&資產(chǎn)配置認證雙證班

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