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淺談房地產(chǎn)企業(yè)估值

發(fā)表時(shí)間： 2020-12-16 11:42:06 編輯：Tansy

金程AFV小編表示傳統(tǒng)的估值方法，如現(xiàn)金流折現(xiàn)(DCF)、市盈率(PE)、市凈率(PB)、市銷率(PS)、PEG等指標(biāo)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，都有失偏頗，不能揭示當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要矛盾。

金程AFV小編表示傳統(tǒng)的估值方法，如現(xiàn)金流折現(xiàn)(DCF)、市盈率(PE)、市凈率(PB)、市銷率(PS)、PEG等指標(biāo)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，都有失偏頗，不能揭示當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要矛盾。

研究發(fā)現(xiàn)，如果不考慮房地產(chǎn)企業(yè)未來拿地的收益和風(fēng)險(xiǎn)，僅僅考慮房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有土地儲備的價(jià)值與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，NAV估值法與凈負(fù)債率兩個(gè)指標(biāo)，最能揭示當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)靜態(tài)價(jià)值與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

NAV(全稱Net Asset Value)估值法的優(yōu)勢在于它為企業(yè)價(jià)值設(shè)定了一個(gè)估值底線，對內(nèi)地很多房地產(chǎn)企業(yè)尤為適用。而且NAV估值考慮了預(yù)期價(jià)格的變化、開發(fā)速度和投資人回報(bào)率等因素，相對于簡單的市盈率更加精確。

計(jì)算公式：每股NAV值=(儲備資產(chǎn)預(yù)期收益的折現(xiàn)值-儲備資產(chǎn)賬面成本+帳面凈資產(chǎn))/總股本。

但NAV估值也有明顯的缺點(diǎn)，其度量的是企業(yè)當(dāng)前有形資產(chǎn)的價(jià)值，而不考慮品牌、管理能力和經(jīng)營模式的差異。NAV估值的盛行推動(dòng)了地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)(土地儲備)的過分崇拜。在NAV引領(lǐng)下，很多地產(chǎn)企業(yè)都參與到了這場土地儲備的競賽中來。地產(chǎn)企業(yè)形成了NAV"崇拜"下的新生存模式：儲備土地--做大市值--融資--再儲備土地。

NAV估值法固然有可取之處，但對于高負(fù)債的地產(chǎn)公司還需謹(jǐn)慎。高負(fù)債率蘊(yùn)含著更大的風(fēng)險(xiǎn)，破產(chǎn)的公司基本上都是高負(fù)債公司。所以，必須再引入另一個(gè)指標(biāo)——凈負(fù)債率，以評估房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

凈負(fù)債率等于(剛性負(fù)債-貨幣存款)/凈資產(chǎn)，萬科凈負(fù)債率19.55%，恒大凈負(fù)債率240.04%。意味著萬科的杠桿率約為0.2，萬科是踏踏實(shí)實(shí)在地上走，一步一個(gè)腳印，基本不摔跤。恒大的杠桿率接近24倍，恒大是刀尖上的舞者，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售好，恒大舞姿非常優(yōu)美，一不小心的話，你懂的。

房地產(chǎn)企業(yè)估值

當(dāng)然，恒大引入700億元戰(zhàn)略投資者之后，其凈負(fù)債率將由240.04%大幅下降至160%左右。

融創(chuàng)方面，半年報(bào)顯示，總資產(chǎn)4238億元，總負(fù)債3896億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.93%，創(chuàng)下了其十年來的新高，此外，還有93億元的永續(xù)債。截至今年上半年，公司賬上現(xiàn)金924億元，有息負(fù)債1813億元，總權(quán)益342億元。據(jù)此計(jì)算，其凈負(fù)債率為259.9%。融創(chuàng)中國的凈負(fù)債率已經(jīng)超過恒大的240%，為港股內(nèi)房企較高值。

以下為幾只熱門地產(chǎn)股的NAV估值：

中國恒大，NAV值15.98，凈負(fù)債率160%;

融創(chuàng)中國，NAV值50.36，凈負(fù)債率259.9%;

碧桂園，NAV值12.58，凈負(fù)債率37.8%;

萬科，NAV值24.7，凈負(fù)債率19.55%;

雅居樂，NAV值17.36，凈負(fù)債率50%;

新城控股，NAV值18.81，凈負(fù)債率39.7%。

從當(dāng)前股價(jià)與NAV值的差額比較，再考慮凈負(fù)債率指標(biāo)，綜合來看：

恒大NAV值倒掛，凈負(fù)債率較高，NAV價(jià)值已透支。

融創(chuàng)NAV值雖有安全空間，但凈負(fù)債率較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，一旦房地產(chǎn)銷量或價(jià)格下滑，就有資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

萬科凈負(fù)債率最低，只有19.55%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但其NAV值升值空間已到頭。

雅居樂NAV值還有約70%的升值空間，且其50%的凈負(fù)債率，風(fēng)險(xiǎn)基本可控。