央行收緊信貸，2018年房貸利率繼續(xù)上行，粗略地統(tǒng)計，目前一二線城市首套房平均房貸利率是5.60%左右，二套房是5.92%，比基準利率上浮15%和20%。

　　于是，大家普遍關(guān)心一個問題：買房貸款，利率多少才劃算?

　　貸款利率當然是越低越好，這意味著你的資金成本更低，但是現(xiàn)實中利率的高低往往不是普通老百姓能決定，我們能決定的是要不要以現(xiàn)在的利率去貸款，怎么決策呢?

　　小白告訴你，房貸利率有兩個頂，超過了這兩個頂那么你就要留一份神了。

　　一、房貸利率不能大于GDP增速

　　GDP增速可以理解為“創(chuàng)造財富速度”，也可以理解為“資產(chǎn)回報率”。而房貸利率可以理解為買房借錢的成本，如果借錢的成本小于資產(chǎn)回報率，那么你的房貸利率是合理的。

　　舉個例子：

　　假如市場上只有一套100萬的房子，當年的GDP增速是7%，那么你這套房子當年的回報率就是7%，而這套房子是小白貸款買下來的(假定全部貸款)，利率是6%。

　　那么當年小白買下房產(chǎn)的收益是：

　　100萬×7%-100萬×6%=1萬

　　所有小白這套房子的房貸利率只要不超過GDP增速，那么就是有利可圖的，2017年中國的GDP增速是6.9%，目前的5.26%左右，那么你覺得貴嗎?

　　通過觀察，歷史上中國房貸利率接近GDP增速時往往是樓市見頂?shù)男盘?，比?014年9月房貸利率是6.96%，而當年GDP增速是7.3%，當兩者接近的時候樓市隨即見頂。理由很簡單，因為當房貸利率逼近GDP增速時，買房收益逐漸降低，為0甚至虧損。

　　

　　二、房貸利率不能大于M2增速

　　M2增速粗略地理解為印鈔的增速，如果房貸利率大于M2增速，那么意味著你借錢的成本超過印鈔的增速，那么這時候的房貸利率是過高的。

　　舉個例子：

　　假如2017年你的房貸利率是8%，市場上只有一套房子和100萬人民幣。

　　那么：一套房子=100萬元人民幣

　　假如當年的印鈔增速是7%，那么意味著市場上的人民幣增加到了100萬×(1+7%)=107萬元。

　　則：一套房子=107萬元人民幣

　　如果你在2017年初用100萬買了一套房子，到年底的時候賣出，那么當時的市價就會達到107萬元人民幣。

　　收益=107萬-100萬-100元×8%=-1萬

　　也就是說如果房貸利率超過了印鈔增速，那么這時候貸款買房收益是負的。

　　

　　結(jié)論：

　　1、2017年中國的M2增速是8.2%，高于6.9%的GDP增速，以中國的情況，今后印鈔增速仍將會超過GDP增速，這就意味著房貸利率第一頂點是GDP增速，第二頂點是M2增速。

　　2、房貸利率合理區(qū)間的頂點并不是一個固定的數(shù)字，而是要結(jié)合當時的GDP增速、印鈔增速來考量，2017年印鈔增速是8.2%，GDP增速是6.9%，而目前的房貸利率是5.60%左右，還處在合理水平。

　　3、2010年后中國經(jīng)濟增長已經(jīng)由高速降為中高速，未來GDP大概率會保持在6%-7%的水平，而印鈔增速則會維持在8%-10%，也就是意味著未來幾年房貸利率頂點就在上述區(qū)間內(nèi)。

　　4、美聯(lián)儲加息以及縮表會迫使中國央行被動加息，但是受制于國內(nèi)維增長壓力，未來的房貸利率上升將會是溫和的，即未來幾年房貸利率有上升空間，但不大可能逼近頂點。

　　

　　目前RFP證書開始實施一試兩證，一是RFP證書，一是全國金融人才工程委員會的證書。通過RFP考試后，可申請雙證，其中RFP證書可在美國注冊財務(wù)策劃師協(xié)會官網(wǎng)查詢，專業(yè)人才水平證書則可在金融委官網(wǎng) http://www.pftcn.org/f/ 查詢。

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