貸款買房，還款方式選對(duì)了，利息可以省十幾萬(wàn)，這是真的!一位網(wǎng)友問：自己前不久買了一套二手房，有120萬(wàn)的貸款，準(zhǔn)備三五年后把房子賣掉，問選擇哪種還款方式比較劃算?

　　很多人在買房時(shí)，可能沒有考慮到還款方式這個(gè)問題，大家一貫認(rèn)為，還貸款不就是每個(gè)月支出固定的金額給房貸不就行了嗎?但其實(shí)，你可以選擇一種更省利息的還款方式。

　　一、等額本金和等額本息的含義

　　等額本金的含義及計(jì)算公式

　　等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。

　　這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

　　計(jì)算公式：

　　每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計(jì)已還本金)×月利率

　　每月本金=總本金/還款月數(shù)

　　每月利息=(本金-累計(jì)已還本金)×月利率

　　還款總利息=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2

　　還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

　　等額本息含義及計(jì)算公式

　　等額本息又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。

　　由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

　　計(jì)算公式：

　　每月還本付息金額=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]

　　每月利息=剩余本金x貸款月利率

　　還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】-貸款額

　　還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】

　　二、等額本金和等額本息的區(qū)別

　　等額本金的特點(diǎn)

　　每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個(gè)月的還款額多 ，然后逐月減少，越還越少

　　等額本息的特點(diǎn)

　　每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小

　　三、等額本金和等額本息的適合人群

　　等額本金適合的人群

　　等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪€款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

　　等額本息適合的人群

　　等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會(huì)非常大。

　　等額本金和等額本息的利弊

　　等額本金的利弊

　　等額本金貸款采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。

　　等額本息的利弊

　　等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。

　　因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長(zhǎng)，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無(wú)法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長(zhǎng)的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。

　　注意：對(duì)于借款人來(lái)講，管理好自己的貸款是一項(xiàng)非常重要的理財(cái)項(xiàng)目。所以重要的是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)制定財(cái)務(wù)目標(biāo)和還款計(jì)劃，而不是一定要比等額本金貸款節(jié)省利息。而等額本息貸款加上額外還款方法能夠幫助借款人靈活的理財(cái)。

　　四、等額本金和等額本息的五條原則

　　等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減;等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。

　　既然同樣情況下等額本金法還的利息少，是不是就要等額本金的還款方式呢?答案是不一定的，掌握以下五條原則，選擇合適的還款方式才是重要的。

　　1、 生活幸福感：剛開始還款時(shí)，等額本金方式每月的還款額比較高，還款壓力比等額本息大，因此，要考慮個(gè)人的承受能力。從女性生活的角度來(lái)看，今天的幸福感比多還的幾萬(wàn)元重要，建議在還款初期不要給自己太大的壓力;

　　2、考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值：等額本金方式意味著更高的“首付款”——前期還款額高，早期負(fù)擔(dān)重;等額本息則有更高的財(cái)務(wù)杠桿，用更少的錢翹起了更大規(guī)模的資產(chǎn);

　　3、考慮是否要出售房產(chǎn)：如果房產(chǎn)打算短期(在等額本息總還款額少于等額本金的時(shí)間區(qū)間內(nèi))持有，變現(xiàn)后往往等額本息還款法的投資率更高;

　　4、考慮開始還款時(shí)的年紀(jì)：如果你40歲，今后的十幾年間，隨著年齡增長(zhǎng)收入會(huì)進(jìn)入下行區(qū)間，等額本金還款符合收入曲線的變化規(guī)律。如果你20歲，到40歲之前收入曲線向上，就沒必要給今天的自己太大壓力;

　　5、考慮是否提前還款：如果提前還款，等額本金前期還的本金多、利息支出少，顯然更劃算。

RFP推薦閱讀： RFP報(bào)名 RFP考試 RFP培訓(xùn)

　　RFP 交流答疑群：641909196

　　完善下表，48小時(shí)內(nèi)查收全套R(shí)FP備考資料

　　聲明▎更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)金程RFP。原創(chuàng)文章，歡迎分享，若需引用或轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留此處信息。

》》返回首頁(yè)