貸款買房，還款方式選對了，利息可以省十幾萬，這是真的!一位網(wǎng)友問：自己前不久買了一套二手房，有120萬的貸款，準備三五年后把房子賣掉，問選擇哪種還款方式比較劃算?

　　很多人在買房時，可能沒有考慮到還款方式這個問題，大家一貫認為，還貸款不就是每個月支出固定的金額給房貸不就行了嗎?但其實，你可以選擇一種更省利息的還款方式。

　　一、等額本金和等額本息的含義

　　等額本金的含義及計算公式

　　等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。

　　這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔(dān)逐月遞減。

　　計算公式：

　　每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計已還本金)×月利率

　　每月本金=總本金/還款月數(shù)

　　每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

　　還款總利息=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2

　　還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

　　等額本息含義及計算公式

　　等額本息又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。

　　由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

　　計算公式：

　　每月還本付息金額=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]

　　每月利息=剩余本金x貸款月利率

　　還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】-貸款額

　　還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】

　　二、等額本金和等額本息的區(qū)別

　　等額本金的特點

　　每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個月的還款額多 ，然后逐月減少，越還越少

　　等額本息的特點

　　每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小

　　三、等額本金和等額本息的適合人群

　　等額本金適合的人群

　　等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

　　等額本息適合的人群

　　等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

　　等額本金和等額本息的利弊

　　等額本金的利弊

　　等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

　　等額本息的利弊

　　等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。

　　因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。

　　注意：對于借款人來講，管理好自己的貸款是一項非常重要的理財項目。所以重要的是根據(jù)自己的經(jīng)濟收入來制定財務(wù)目標和還款計劃，而不是一定要比等額本金貸款節(jié)省利息。而等額本息貸款加上額外還款方法能夠幫助借款人靈活的理財。

　　四、等額本金和等額本息的五條原則

　　等額本金：本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減;等額本息：本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。

　　既然同樣情況下等額本金法還的利息少，是不是就要等額本金的還款方式呢?答案是不一定的，掌握以下五條原則，選擇合適的還款方式才是重要的。

　　1、 生活幸福感：剛開始還款時，等額本金方式每月的還款額比較高，還款壓力比等額本息大，因此，要考慮個人的承受能力。從女性生活的角度來看，今天的幸福感比多還的幾萬元重要，建議在還款初期不要給自己太大的壓力;

　　2、考慮貨幣的時間價值：等額本金方式意味著更高的“首付款”——前期還款額高，早期負擔(dān)重;等額本息則有更高的財務(wù)杠桿，用更少的錢翹起了更大規(guī)模的資產(chǎn);

　　3、考慮是否要出售房產(chǎn)：如果房產(chǎn)打算短期(在等額本息總還款額少于等額本金的時間區(qū)間內(nèi))持有，變現(xiàn)后往往等額本息還款法的投資率更高;

　　4、考慮開始還款時的年紀：如果你40歲，今后的十幾年間，隨著年齡增長收入會進入下行區(qū)間，等額本金還款符合收入曲線的變化規(guī)律。如果你20歲，到40歲之前收入曲線向上，就沒必要給今天的自己太大壓力;

　　5、考慮是否提前還款：如果提前還款，等額本金前期還的本金多、利息支出少，顯然更劃算。

RFP推薦閱讀： RFP報名 RFP考試 RFP培訓(xùn)

　　RFP 交流答疑群：641909196

　　完善下表，48小時內(nèi)查收全套RFP備考資料

　　聲明▎更多內(nèi)容請關(guān)注微信號金程RFP。原創(chuàng)文章，歡迎分享，若需引用或轉(zhuǎn)載請保留此處信息。

》》返回首頁