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拿到CPA考試《會計(jì)》教材時，首先應(yīng)看目錄，對這門課有個宏觀的了解，注會第一章是總論，對整本教材起到統(tǒng)馭作用，其涉及會計(jì)要素及其確認(rèn)與計(jì)量原則，后續(xù)的所有會計(jì)要素的確認(rèn)和計(jì)量均遵循此原則。注冊會計(jì)師第二章至第十一章，都是有關(guān)會計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄的，第十二章和第二十五章是有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告的，其余章節(jié)是一些特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)處理問題。這樣便對整本教材做到了心中有數(shù)，預(yù)習(xí)起來就會得心應(yīng)手。下面我們就來學(xué)習(xí)一下CPA考試會計(jì)第七章投資性房地產(chǎn)的知識要點(diǎn)。

CPA考試會計(jì)要點(diǎn)：第七章投資性房地產(chǎn)

7.1. 特征與范圍
定義及特征
定義：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)
特征：是一種經(jīng)營活動
用途、狀態(tài)、目的等區(qū)別于經(jīng)營場所和銷售的房地產(chǎn)
兩種后續(xù)計(jì)量模式：成本模式和公允價值模式、同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
范圍
已出租土地使用權(quán)
經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租不屬于投資性房地產(chǎn)
計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)
持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) (不含閑置土地)
按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)
已出租建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物
企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，管理當(dāng)局(董事會或類似機(jī)構(gòu))作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)
用于自用和作為存貨的房地產(chǎn)不在此范圍
例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等
某項(xiàng)房地產(chǎn)由不同用途部分構(gòu)成
能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)
不能單獨(dú)計(jì)量和出售，不確認(rèn)投資性房地產(chǎn)

7.2. 確認(rèn)和初始計(jì)量
確認(rèn)和初始計(jì)量
外購
成本模式計(jì)量：購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出
公允價值模式計(jì)量：實(shí)際成本記入“投資性房地產(chǎn)—成本”科目
購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
自建
成本模式計(jì)量：直接通過“投資性房地產(chǎn)一在建”進(jìn)行建造成本核算；成本包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等；建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本；
公允價值模式計(jì)量：公允價值能夠確定，按公允價值計(jì)量；公允價值不能確定，按成本計(jì)量，待確定時按公允價值計(jì)量
轉(zhuǎn)換
后續(xù)支出
企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，在開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷，剔除被替換部分賬面價值
成本模式借：投資性房地產(chǎn)—在建
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 (攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)—在建
—公允價值變動(也可能在貸方)
貸：投資性房地產(chǎn)— 成本
不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)

7.3. 后續(xù)計(jì)量
成本模式
折舊、攤銷計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本
減值
公允價值模式
不計(jì)提減值、折舊或攤銷
期末公允價值與賬面價值差額計(jì)入公允價值變動損益
變更
成本轉(zhuǎn)公允（會計(jì)政策變更）
差額調(diào)整期初留存收益：借：投資性房地產(chǎn)—成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(或攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
盈余公積、利潤分配—未分配利潤(或借方)
遞延所得稅負(fù)債(若考慮所得稅因素，若為借方則為遞延所得稅資產(chǎn))
公允轉(zhuǎn)成本（不允許）

7.4. 轉(zhuǎn)換和處置
轉(zhuǎn)換
轉(zhuǎn)換形式
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)
存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
自用建筑物或土地使用轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售
轉(zhuǎn)換日
投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期
作為存貨的房地產(chǎn)或者自用建筑物或土地使用權(quán)改為出租，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日
成本模式下轉(zhuǎn)換
形式：按各明細(xì)科目余額互轉(zhuǎn)【注意原計(jì)提的減值一并轉(zhuǎn)】
實(shí)質(zhì)：按照賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)
公允模式下轉(zhuǎn)換
轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：公允與賬面借差計(jì)入公允價值變動損益；公允與賬面貸差計(jì)入其他綜合收益
轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)：公允與賬面差額計(jì)入公允價值變動損益
處置
處置價款計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入
賬面價值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本
公允價值模式計(jì)量注意
轉(zhuǎn)出公允價值變動損益[不影響損益]
借：公允價值變動損益
貸：其他業(yè)務(wù)成本
若原為公允價值下降，則分錄相反
轉(zhuǎn)出原轉(zhuǎn)換日確認(rèn)的其他綜合收益[影響損益]
借：其他綜合收益
貸：其他業(yè)務(wù)成本